分析认为，从2021年下半年开始，由于二手房的销售不畅旺，深圳新房市场出现分化，而且随着时间的推移，分化的情况越来越严重，开盘去化率明显下降。十四五规划期间，深圳新房供应量有比较大的增长，这使得购房者选择性更多，此外，受信贷收紧等多重调控措施影响，购房者日趋理性。

　　无论最终的销售结果如何，对于近几年深圳的“网红片区”光明来说，仅15批客户登记的结果已经让市场感到惊讶。　光明新盘的遭遇与此前“万人打新”的新房市场反差巨大。

　　房地产市场走势分析

　　2021年12月，房地产市场成交止跌回升，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长16%，同比跌幅收窄至35%，较2019年同期下降26%。

　　从全年市场走势来看，房地产市场强、弱转折。上半年成交显著放量，百城成交面积创同期历史新高，热点三、四线城市房价出现普涨行情。下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上，这在历史上实属罕见。

　　各城市市场加剧分化。具体而言，部分热点城市房价转折，上半年急涨、下半年转跌，部分板块、部分项目价格更是一降再降。即便是广州、深圳、厦门等核心一、二线城市，市场预期同样转折，购房者观望情绪愈加严重。压力城市市场形势愈加严峻，天津、昆明、长春等19城落地“限跌令”。受此影响，房企打折降价常态化，特价房、工抵房等优惠频出。

　　2021年房企拿地热情有所下降

　　受调控政策持续收紧、22城集中供地及房企加大降负债力度等因素影响，2021年房企拿地热情有所下降。中指研究院发布的榜单显示，2021年TOP100房企拿地总额25377亿元，与上年同期相比下降21.5%。其中，12家房企拿地金额超过500亿元，碧桂园以1397亿元高居榜首;万科、保利发展和中海地产紧随其后，分别为1274亿元、1272亿元和1092亿元。在TOP100房企中，有超过六成拿地金额与上年同期相比有所下滑。其中华发股份下降幅度最大，达79.8%;中南置地、佳兆业、金科股份、阳光城、绿地控股、新城控股、雅居乐、荣盛发展、荣安地产、旭辉集团等下降幅度也超过了50%;头部的碧桂园和万科拿地金额也分别下降了7.61%和5.56%。

　　针对企业谨慎拿地的情形，当前政策层面来看，虽接连释放回暖信号，但是市场修复仍需较长时间，同时部分民营企业在资金方面的压力仍然不小，而且1月份房企债务到期集中，资金流较为紧张。

　　多数企业2021年的销售也不及预期。以公布年度销售目标的32家代表房企为例，2021年房销售目标完成率均值为90.1%，大部分房企未完成年度目标任务。其中恒大的目标完成率仅为61.5%，首创置业为68.3%，万科、金科、当代置业、花样年等房企的目标完成率均低于80%。

　　受政策、市场等因素影响，2021年出险房企呈现大型房企增多、违约因素多样的特点。2021年发生违约风险事件的房企有12家。理财产品违约、美元债违约、信托违约成为触发违约的主要因素。另有7家企业虽未发生实质性违约，但存在进入债务展期程序、或有商票到期拒付等潜在违约事件。

　　2022年房地产行业将迎来偿债高峰，将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47.0%，海外债占比53.0%;海外债偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。海外债主要以借新偿旧形式置换到期债务。

　　近期发行低迷导致房企需动用自有资金偿债，部分房企将面临较大的流动性风险。此外，2020年信托发行规模为9231.0亿元，平均发行期限在1.6年左右，2022年同样面临较大的偿还压力。

　　预计2022全年房地产市场成交规模或将同比下降5%-10%。受极高基数影响，上半年成交较难摆脱下降通道，同比跌幅或将进一步扩大。下半年成交有望企稳回升，同比跌幅将明显收窄，甚至同比转正。各城市市场或将持续分化。核心一、二线城市市场仍具韧性，改善性需求依旧坚挺，豪宅市场更将持续火热。弱二、三线城市市场或将持续低迷，市场需求及购买力难免透支，成交或将持续低位运行。

　　展望2022年，从房地产金融政策来看，近期召开的中国人民银行工作会议指出，2022年稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性。要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。为了体现“稳妥”要义，房地产金融审慎管理会做出适当的边际调整，更多体现为各地、各金融机构在执行房地产金融审慎管理时，会考虑过渡期，不再层层加码。