上半年八成房企利润下滑 房地产行业市场调研
发布时间：2022-09-07 15:59:15 来源：项目投资立项信息网
地产上半年惨淡收场，八成房企利润下滑!据调查，截至8月31日，已有169家上市房企发布2022年半年报，其中归母净利润呈现同比下降的有129家，占比高达76.3%。按盈利与否区分，有55家房企归母净利润亏损，这些公司一共亏了超595亿元。2021年的年报还有开发商至今“难产”，新一季的中报披露就到了尾声。从已公布数据看，这是地产行业史上最惨的一次半年报，因为上市房企亏损的数量和金额都创了新高。
包括阳光城、建业、中南、荣盛、金科等多家房企在内，去年上半年还处于盈利状态，今年上半年则跌入亏损，甚至亏损几十亿的不在少数。其中，富力地产亏损最为严重，上半年亏损69.20亿元，同比降幅324.65%;建业地产紧随其后，上半年亏损58亿左右，同比降幅868.78%。头部尖子生和国资房企也不容乐观，难逃利润下滑的命运。“地产一哥”碧桂园上半年归母净利润6.12亿元，相比去年同期下滑超95%;招商蛇口、华润置地、绿地控股、中海地产、越秀地产等国资房企，也出现了归母净利润同比下滑情况。
另外，仍有15家房企亏损10亿元以上。其中，包括蓝光发展、融信中国、阳光城、正荣地产、中天金融、荣盛发展、泛海控股、ST泰禾等8家，亏损数额在20-50亿元之间。这些房企无一例外都是已经发生暴雷或者面临偿债危机。而今年房企半年报的净利变动跌幅，也没有最惨只有更惨，近八成房企归母净利润呈现同比下降。就拿京能置业来说，其上半年实现归母净利润为-0.3亿元，转盈为亏，跌幅达到161.46倍，创下了地产商跌幅之最。
出险房企中，除了一些延迟发布财报之外，大部分都在利润下滑的名单上。诸如龙光、建业，其归母净利润，相比去年跌去了67.22亿、63.34亿，相当于半个万科的盈利体量。机构数据显示，1-8月，百强房企销售操盘金额的同比降幅达47.4%，接近腰斩。加之，“烂尾”“停贷”事件影响，行业整体信心尚处在低位、市场整体需求以及购买力不足，9月以及第四季度房企的去化压力仍然较大。总体而言，地产商净利下滑，已成为行业的普遍现象。两三年前，房企拿地成本较高，眼下这些项目到了结算期，叠加行业下行，利润率下降在所难免。
当前房地产市场形势不容乐观，并通过经济增长、投资、财政收入、金融、居民财富效应、就业、社会稳定等七大渠道快速传导，影响经济社会稳定大局。近几年房地产行业市场出现了四大透支：
1)需求透支。根据国家统计局和克尔瑞数据，近五年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%，也就是说仅用了5年时间，卖了过去20年56%的金额。
2)房价透支。过去20年，房价长期大涨，房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房价均价复合增长率达到7%。
3)支付力透支。过去十年，居民杠杆率上涨了6.68倍，个人住房贷款余额超过38万亿，部分城市杠杆率涨幅加大，甚至有些城市杠杆率超过200%。
4)供应透支。70城广义库存达到10亿平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米。从重点25城来看，广义库存总量为3.3亿平方米，按照销售面积测算需要1.26年消化，其余45个城市则需要5年消化，许多城市暗藏风险。
任泽平：当前房地产形势与出路
8月31日，国务院常务会议提到：要求地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，随着人口老龄化少子化加速到来、20-50岁置业人群峰值出现、城镇化率超过64.7%、全国套户比超1.09，房地产长周期拐点已经出现，大开发时代和普涨时代已经落幕。受前期调控政策偏紧、不少房企资金链紧张难以保楼房影响，叠加老龄化少子化加速到来、城镇化进入后半段等长周期因素，当前居民对房市信心不足、观望情绪较浓，房地产市场整体成交偏冷。继5-6月房地产销售短暂回升之后，7-8月房市再度转淡。
房地产仍然是第一大支柱行业，新旧动能转换有个过程。7月房地产投资同比增长-12.3%，较6月下降2.9个百分点;1-7月房地产投资累计同比增长-6.4%，较1-6月下滑1.0个百分点。土地成交方面，房企拿地谨慎。根据中指研究院数据，上半年TOP100企业拿地总额拿地规模同比下降60.0%。根据易居克而瑞数据，仅有不到四成的百强房企在上半年有土地入账。施工方面，施工、竣工和新开工同比降幅仍较大。7月新开工、施工和竣工面积同比分别为-45.4%、-44.3%和-36.0%，分别较6月下滑0.3、上升3.8和4.7个百分点。
长远看，中国住房进入存量时代，取消预售制有助于降负债降杠杆，保障房地产平稳健康发展，不再把风险甩给老百姓和社会。取消预售制，改为现房销售，并配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。进而实现房地产长期平稳健康发展，老百姓安居乐业，社会长治久安。对购房者、金融机构、监管机构、房企各方都是有利的。
当前房地产到了出手的临界点，过去几年在“房住不炒”导向下，各部门出台了三道红线、集中度管理、严查经营贷、去杠杆降负债等政策在大方向上是对的，在当时的背景下是有合理性的，但是在长短期、内外部因素叠加下，面对当前房地产市场低迷拖累经济增长和就业、破解房地产-土地财政-银行贷款的经济增长三角循环需要一定时间，房地产到了出手的临界点。必须要清楚政策的出发点不是保房企，而是保增长、保就业、保民生。相信经过长短结合的措施，加上以“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税”为主的二次房改，中国房地产市场有望实现软着陆。
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